上海使用权房子如何继承的法律解析

在上海这一特大型城市，住房类型多样，其中“使用权房”（又称公有住房承租权）因其特殊的历史和政策背景，其继承问题相较于普通商品房产权继承更为复杂。本文旨在厘清上海使用权房子继承的相关法律规则与实践路径。

需明确“使用权房”的法律性质。此类房屋的产权归属于国家或相关单位（即房管部门或系统单位），居民仅享有承租使用权。所谓“继承”，并非继承房屋的所有权，而是继承该公有住房的承租权。其核心法律依据是《上海市房屋租赁条例》以及相关公有住房管理的政策规定。

关于承租权的继承，通常遵循以下原则与顺序：

1. 共同居住人优先原则：这是最核心的规则。根据规定，公有住房承租人死亡后，其生前在承租房屋内有本市常住户口的共同居住人可以继续履行租赁合同。此处的“共同居住人”一般指在承租处实际居住生活连续满一年以上（特殊情况除外），且他处无住房或住房困难的人。符合条件的共同居住人有权协议确定新的承租人。

2. 亲属协商与指定原则：若无符合上述条件的共同居住人，则可由承租人的生前配偶、直系亲属等协商确定新的承租人。协商一致的，向公有住房产权人（管理单位）申请办理承租人变更手续。若原承租人生前有书面指定，且指定人符合承租条件的，通常尊重其指定。

3. 管理单位决定原则：当共同居住人之间或亲属之间无法协商一致时，最终由公有住房的产权人或出租人（即房管所或相关单位）根据实际情况，从有权继续履行合同的人中指定承租人。

整个继承（变更承租权）的流程大致如下：由主张权利的当事人收集被继承人（原承租人）的死亡证明、户口簿、其他共同居住人证明、他处住房情况证明等材料。相关权利人进行内部协商，达成书面一致意见。随后，向该公有住房的出租人（物业公司或房管单位）提交变更承租户名的申请及相关证明材料。经出租人审核批准后，签订新的租赁合同，完成承租人更名手续。

需要特别注意几个关键点：其一，继承承租权的前提是继续履行原租赁合同，按时缴纳租金等费用。其二，使用权房的“差价换房”或“购买产权”（若政策允许）后的权益，则可能转化为私有财产，其继承按照《民法典》关于不动产继承的规定处理，与此处所述的承租权继承不同。其三，家庭内部因承租权引发的纠纷较为常见，若协商调解无效，可通过诉讼途径由法院根据实际情况判决。

上海使用权房子的“继承”本质是承租资格的承继，其规则具有强烈的地域政策色彩，以保障共同居住人的居住权益为优先。处理此类事宜，既要理解地方性法规政策，也需注重家庭内部的协商与证据材料的完备。在遇到复杂情况时，咨询专业法律人士的意见是审慎之举。